■ご相談内容
レンタルスペースを学び始めたばかりで、初歩的な質問が多くなってしまうのですが、ご容赦いただけますと幸甚です。
①物件探しは、不動産ベースもしくは物件ベースのどちらで問い合わせしたほうがよいのでしょうか？
レンタルスペース可能な物件自体がそもそも少ないため、まずは不動産に確認したほうがよいのかと思い、狙っているエリアの不動産に対してメールをいくつか送らせていただいております。しかし、2-3通メールのやりとりしたのち「条件に合う物件がありましたらご連絡します」という流れで終わってしまいます。
自分の希望に合う物件を探してから、問い合わせしたほうがよいでしょうか？
②物件探しは、住居用ではなく貸店舗で検索をかけたほうがよいでしょうか？
③乗降客数は、具体的にどれくらいだとレンタルスペースをする見込みありでしょうか？
過去の質問も拝見させていただきましたが、5万人が基準値となりますでしょうか？
④利益率の高いレンタルスペースを作成するには、そのエリアの特性を調査することが必要だとは思いますが具体的にはどのような点を抑えれば良いでしょうか？
（乗降客数、オフィスビルの多さ、繁華街の度合い、ビジネスマンが少ない、学生が多い、などの観点でしょうか）
■回答
ご相談ありがとうございます。初歩的な内容でも遠慮なくご質問くださいませ。1つずつ回答させていただきますね。
①不動産屋への問合せ方法
問合せは不動産ベースか？物件ベースか？ということですが、状況によって変わってきます。
というのも、物件ベースでしか探してくれない不動産屋もいるので、その場合はこちらで物件をピックアップする必要があります。
中には熱心に探してくれる営業マンもいるので、そういった方が見つかれば物件の条件をお伝えすれば探してくれると思います。
➁住居用か貸店舗か？
利用用途は「レンタルスペース」として契約するため、貸店舗のほうがいいです。住居用として借りてレンタルスペースを運営してしまうと、規約違反となってしまいます。
たまに住居用でもレンタルスペース運営が可能な物件がありますが、その場合も注意が必要です。管理会社とレンタルスペースの契約をしたものの、建物を管理している管理組合に話が通っておらず自分が知らないうちに規約違反になっていたという例もあります。
また、規約違反にはならないとしても住居用の物件は危険かもしれません。住んでいる人が多いため騒音クレームが起きやすく、特にダンスやパーティー利用であれば事前の音のチェックは必須です。
➂乗降客数の目安について
一つの基準として5万人としていますが、エリアによって状況が変わってきます。
たとえば、乗降客数が10万人だったしてもそのエリアに競合スペースがなく、レンタルスペースを使うという文化がない場合は集客が難しくなります。（ビジネスチャンスではありますが、広めるのに時間と労力がかかる）
逆に、乗降客数が3万人だったとしても都内や大阪などレンタルスペースが認知されているエリアであれば集客できるかもしれません。
ぼく自身、「レンタルスペースがすでに存在するエリアで開業したほうが楽に集客できる」という考えを持っています。
ただ、田舎レンタルスペースで利益を出しているメンバーもいます。都会と田舎で集客の方法が変わってくるため、エリアに合わせた方法で集客するのが成功への近道です。
➃利益率を高めるには
➂でもお伝えさせていただいた通り、エリアによって戦い方が変わってきます。
利益率を高くするためには固定費を抑えるのが鉄則です。
家賃20万円の物件で売上30万円の場合、利益は10万円になりますが利益率でいうと悪いです。
家賃5万円の物件で売上10万円の場合、利益は5万円ですが利益率は家賃20万円の物件よりも高くなります。
ぼくの中の目安ですが、家賃の3倍の売上を作れるか？という基準で物件を見ています。
家賃5万円であれば15万円以上、家賃10万円であれば30万円の売上が出せるかどうかで見極めることが多いです。
どうやって見極めるかを一言でお伝えするのは難しいので、もしよさそうな物件が見つかりましたらまたご相談くださいませ。