■ご相談内容
恵比寿でサロン始めたく、ご相談です。
JR恵比寿駅6分、代官山駅からも徒歩圏内の好立地
住宅街なので怪しい雰囲気はない
築は古いが品のある建物で、内装もきれい
事務所用途なので、不要な風呂など無駄なスペースがない
礼金なし
オートロックだが、郵便受けはエントランス外でダイヤル式なので鍵の受け渡しは問題なさそう
自分の印象としても特に気になるところはなく、良いと物件だと思いました。この立地・内容でこの値段はなかなか出てないと、不動産屋さんもおっしゃっていました。
想定より少し家賃が高いのですが、どこからもアクセスしやすい駅なので住民以外の利用客も見込めそうなので、単価下げなくても勝負できそうかなと思ってます。
ただレンタルスペース運営自体が初めてなので、失敗を恐れてなかなか踏み出せない慎重な自分と、とりあえず始めちゃえ！という無策な自分がせめぎ合っておりますw
何か見落としている点など、気になるとこがありましたらアドバイスください。
◾️回答
ぼくの意見をお伝えさせていただくと、この物件は見送るかもしれません。
エリアやアクセスはいいと思いますが、家賃がネックです。
賃料9.79万円に管理費5,500円で合計すると103,400円。もし消費税がかかる場合は11万円を超えます。光熱費や消耗品を考えると、固定費で12万円ほどに。
ぼくの基準は「固定費の3倍を売り上げられるか？」としていて、それに満たないと思ったら見送ることが多いです。
今回レンタルサロンということで、そこまで単価は上げられなさそう。競合を見てみましたが、大手のLMSさんが1時間1,000円。
ほかのサロンは1,000~1,500円ほど。（ポータルサイトだとそれより少し高くされています）
下記は恵比寿駅から徒歩2分のサロンの予約状況です。
たまに1日2~3予約が入る日もありますが、基本は1日1予約。1時間1,200円（最初の1時間は2,000円）なので、計算すれば月の売上が大体わかります。（15万円ぐらいでしょうか）
たとえば1時間あたりの単価を1,500円にすると、1日5時間の予約で7,500円。月の売上は225,000円になります。
固定費12万円なので10万円の利益になりますが、ポータルサイトからの予約だと手数料30~35％引かれます。
そもそも1時間1,500円に単価を設定できるか？1日5時間の予約が入るのか？といった問題もあります。
そこがクリアできるのであれば挑戦するのもアリですが、競合の状況を見る限り売上20万円は厳しいラインかもしれません。
ざっとリサーチした感想なので、ここで開業するという強い意志があるようでしたら、もっとじっくりと調べてみるといいと思います。