■ご相談内容
これからレンタルスペースを始めたいと思い、店舗物件で気になる物件があり問い合わせをしたところ、幸運にもレンタルスペースがOKな物件でした。
みつさんのYoutubeやブログを拝見し、始めるならダンススタジオと思っていたので、接する部屋の状況を確認したところ、横と下は倉庫、上はエステといことで騒音問題もなさそうでした。そのため、すぐに内見依頼しダンスが可能な部屋かを確認してきました。
実際に行ってみると、以下の気づきがあり、ダンススペースは難しいと判断しました。
・約20㎡の縦長の部屋の真ん中に梁があり、その部分の天井が低くなっており、ジャンプができる高さではない点(正確に測っていませんが、高さは190㎝ぐらいかと思います）
・梁以外の場所でも少しジャンプしてみたが、かなり振動があり、利用する人も安心して練習できないと思った点。(建物はRC造)
せっかくのレンタルスペースOK物件のため、再度コンセプトを検討しており、現時点で、おしゃれな会議室でホームパーティーもできるスペースが良いかと思っています。
私としては、デザイン性を高め、清潔感のある部屋で定期的に利用してもらえるスペースを作りたいと考えています。
ただ、物件の道路を挟んだ前の建物には3件、後ろの建物には5件、計8件のスペースがあります。ほとんどが貸会議室になっています。(広さ15㎡‐18㎡が4件、20㎡が3件、25㎡が1件）しかも、年末年始のせいなのかスペースマーケットでの予約もそれほどはいっているようには見えません。
近隣で定期的な教室が入ってる思われる貸会議室で試算しても、1年ではまだ初期費用を回収できないと思われます。貸会議室は、2年で初期投資を回収するのが目安と聞いたことがあるのですが、ほんとうに家賃やポータルサイトの手数料を上回る収益がでるのか、不安になります。
お聞きしたい点としては、今回の物件は、立地としては駅近でよいのですが、近くに競合となるスペースが8件もあり、その場合、貸会議室として他とは異なるコンセプトのほうが良いのか、あえて貸会議室で勝負するのが良いのか、ご経験なども踏まえてアドバイスをいただけたらと思います。
また、みつさんが事前調査でここはいけると思うのは、どういった情報で判断するのかが知りたいです。
参考に、下記、今回の物件の情報になります。
■場所
・吉祥寺駅徒歩2分
■物件
・広さ：約20㎡
・築年数：約40年
・家賃＋共益費：8万8千円
・現在マッサージ店(1月末退去予定)
■競合
・前、後ろの建物に計8件
■不動産担当者情報
・同じようにレンタルスペースを探している人が増えている。今回の物件も内見予約が他に2組入っている。
■回答
吉祥寺で貸し会議室をするかどうかのご相談ということで、ぼくの見解をお伝えさせていただきますね。
物件近くに8件の貸し会議室があるということで、吉祥寺駅全体で見ると15件ほど同じような規模の貸し会議室が運営されていました。
予約状況を見るとたしかにチラホラとしか埋まっていませんね。
1時間あたりの価格が500円台から高くても1,600円台。平均すると1,000円ぐらいになるでしょうか。
そうなるとポータルサイトの手数料を抜くと、手元に入るのは600~700円。
家賃が8.8万円ということで、光熱費や消耗品など考えると固定費は10万円ほどになりそう。
1時間あたりの利益が650円だとしたら、月に150時間の予約が入りトントンになります。
月150時間ということは毎日5時間の予約が必要。
競合の予約状況を見ると、毎日5時間は厳しいように思います。
売上を上げるために1時間あたりの単価を上げる、もしくは予約数を増やしたいところ。
ただ、吉祥寺の貸し会議室の価格相場が決まってしまっているので、高単価で打ち出すのは難しそうです。（物件が広ければ単価は上げやすいけど、今回の物件は20㎡）
「デザイン性を高め清潔感のある部屋」は素敵ですが、それだけで売上を倍増させるのは難易度が高い感じがします。
吉祥寺で貸し会議室を運営したいということであれば、ぼくだったらもう少し安い物件を探します。
この物件でなにかしらのレンタルスペースを運営するのであれば、パーティールームかレンタルサロンのほうが利益が取りやすいかもしれません。
吉祥寺のパーティールームを調べたら6件程度。
貸し会議室に比べて競合が少なく、単価も2,000円台でいけそうです。
パーティールームは管理面にコストがかかりますが、利益だけを考えると貸し会議室よりパーティールームのほうが可能性があるように見えます。
もしくはレンタルサロンもおもしろいかも。
単価はそこまで上げられませんが、貸し会議室やパーティールームに比べてリピート率が圧倒的に高いです。
リピーターが多いと自社サイトから予約してもらいやすいので、ポータルサイトの手数料がかかりません。
と、ぼくの思うところを書かせていただきました。
「利益をがっつり取りたい」のか「とりあえず試しに1店舗出してみたい」のかレンタルスペースを出す目的によって選ぶ物件も変わってくると思うので、そこも考慮して検討されるのがいいかと思います。