■ご相談内容
下記物件（約60㎡）を、レンタルダンススタジオとして現在検討しております。
賃料は約15万円/月、敷金：３、礼金；１となります。
なお、本物件での懸念は下記から初期費用が高いと
想定される点です。
・添付写真で、溝の部分を境にコンクリートの床の高低差
があり、高低差を埋める工事(左官?)が必要になると思われます。
・エアコンが無いのでエアコン設置費用が必要となります。
広いのでエアコンの設置費用も高額になる可能性あります。
・フローリングも、広いので高額になる可能性があります。
なお、壁は塗らずにそのままでいけるかと思っています。
まだ、工事の見積もりを取っていませんが、工事だけで200万円程度
かかるかもしれません。契約(敷金、礼金、仲介手数料)が約100万円と
すると初期費用が300万円程度かかる可能性があります。
一方で、このエリアでは事業を始める者に対して、
補助金を出しており、補助金の対象となる可能性
があります。補助金は下記の通りです。
・工事費用の2/3を補助(上限100万円）
・賃料を3年間補助：1年目:5万円/月、2年目:3万円/月、
3年目:2万円/月。
補助金の対象になれば、初期費用は200万円程度で
済む可能性があります。
なお、競合としては、駅徒歩1分にあり、
大分埋まっているようですが、このスタジオの運営会社の公式ホームページ
を見たところ、ダンスの教室もしているようで、
そちらの自社のダンスレッスンで、予約が埋まっている可能性もあり、
予約状況では、いまいち需要があるのかはわかりませんでした。
ただ、本物件は賃料がそこまで高く無いので、上記の競合のスタジオよりは
安い料金で貸せると思っています(1500〜2000/h？)。
下記ご質問させて頂けないでしょうか。
・初期費用が高い点については、こちらの資金力次第かと思いますが、
駅から徒歩４分でアクセスが良く、坪単価約8000円で、地下物件と良い物件かと思いますが、
みつさんとしてはこの物件はおすすめでしょうか。ご意見いただけますと幸いです。
・エアコンは必須でしょうか。地下なのであまり気温が上下しないためなしでもいけるかもしれないと思いました。
みつさんも地下の物件をダンススタジオとしてお持ちかと思いますが、地下でも気温の変化ありますでしょうか。
・ダンススタジオではなく、撮影スタジオとして、廃墟スタジオとしてもいいのかなと思いますがいかがでしょうか。
廃墟スタジオですと、そのままで貸し出すので工事費費用が不要かと思いますので、
初期費用がかなり安くなります。
■回答
地下の物件で広さが約60㎡あるということで、レンタルスタジオとして最適な物件だと思います。
「都内で駅から4分、坪単価8,000円、地下」といった物件はなかなか見つからないので、とてもいい貴重に思います。
都内であればどこでもいいというわけではありませんが、競合スタジオが予約で埋まっているということで需要はありそう。
この広さで1時間1,500~2,000円であれば予約は入りやすいと思います。
ご質問いただいたエアコンですが、レンタルスタジオであれば設置したほうがいいと思います。
地下は気温の上下がないということですが、過去に地下物件を何度か内見したことがありますが、冬は寒くて夏は暑かったです。（空中階に比べて気温の変化は少ないかもしれませんが、エアコンはほしいと思いました）
ぼくの地下物件は坂道の途中にある関係で、半地下です。
一応地下ではありますが窓がついていて、そこを開けると普通に外につながっています。
そのため普通の部屋と同じく季節によって気温が大きく変わってきます。
廃墟スタジオであればたしかに初期費用がかからないと思いますが、需要が限られてしまいます。
廃墟シーンを必要としている人がどのぐらいいるか？が見えないところがあります。
映画やドラマ、CM、雑誌など、廃墟シーンが出てくる場面って稀かと思います。
撮影スタジオなら普通の部屋の需要のほうが圧倒的に高く、廃墟はニッチとなります。
ぼくも廃墟スタジオを作る予定ですが、それだけだと予約が入りづらいと思っていまして、壁によって違うシーンが撮れるように工夫する予定です。
撮影の知識や経験があるなら廃墟スタジオもアリだと思いますが、そうでなければスタジオとして運営するほうが大失敗はしないかなと思います。
スタジオにする際の懸念点として「窓がない」ということ。
コロナの時期で換気を気にするお客さんが一定数いるため、窓がないとそこがマイナスに働いてしまう可能性があります。
ただ、家賃と広さ、立地、需要の高さ、補助金を考えるとアリな物件だと思うので、検討されるといいんじゃないかなと感じています。