おはようございます！
みつです。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
▼4件内見しました
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
今日は物件探しについて。
先日、都内の物件を内見してきたのでそちらのご報告をさせていただきます。
「小規模なパーティールームを作り収益化する」ことを目的として物件を探しています。
京都で開業したパーティールームは大成功。
繁忙期の12月は売上100万円越え、オープンして4ヶ月しか経っていませんが1,200万円で譲渡が決まりました。
収容人数25人という大人数の利用者を狙ったことが成功の要因だと思っていて、そのおかげで他のスペースと差別化できたり、貸し出し価格を上げることができたり。
立地がよく、高クオリティな内装やインテリアだったことも大きいと思いますが、狭い部屋だとここまでの結果にはなっていなかったと思っています。
「20人以上を収容できる物件であれば収益化しやすい」ということがわかりましたが、そのような物件は見つかりづらく、また初期費用や家賃が高いというリスクもあります。
レンタルスペースについて発信している身としても、あまり再現性が低いものばかりに取り組んでいるのも微妙だと思ったので、「小規模なパーティールームで収益化」を目指すことにしました。
開業する場所にこだわりはありませんが、すでにパーティールームが存在しているエリアのほうがデータが取りやすく展開しやすいと思ったので、とりあえず都内を選定。
都内といっても広いため、渋谷や新宿、池袋、六本木、上野など大きな街をいくつかピックアップして物件を探してもらいました。
数日後にはマレーシアに移住するという時間がない中での物件探しだったため、数多くの物件は見つからず。
今回は4つほど内見させていただきました。
まず1つ目の物件ですが、乃木坂駅1分という超好立地。
128㎡で家賃60万円越え、保証金584万円ということで、レンタルスペースとしてはかなり重いですね。
家賃が60万円以上かかりますが、この物件であれば売上300万円を狙えるかもしれません。
今回、「小規模なパーティールーム」がテーマなので完全に対象外ではありますが、将来的にこのぐらいの規模での運営もおもしろいかと思い見に行きました。
2件目の物件はこちら。
31㎡ということで広さとしてはちょうどよさそう。
事務所タイプではありますが、劣化などなくパーティールームとしてリニューアルはできそう。
ただ、家賃が重いのと、上野エリアという立地だと集客が読みづらく。
もう少し家賃が安いか、立地がよければ検討できましたが、ちょっと厳しそう。
パーティールームの経験が豊富であればここでも問題ないかもしれませんが、まだ1店舗しか経験がないため、ここは一旦見送ることにしました。
3件目の物件も上野エリア。
家賃12.5万円、広さ29.5㎡とバランスいい物件。
部屋の中が古っぽいため内装に手間はかかりそうですが、なんとかパーティー仕様にはできそう。
小規模パーティールームとしては悪くない気もしますが、正直ピンとくるものがなく。
部屋の中が素敵なわけでもなく、上野という立地がいいわけでもないため、「ここにしよう」とは思えませんでした。
4件目の物件は池袋。
駅から近く、家賃も手ごろ。
池袋であればパーティー需要は間違いなくあるため、「小規模パーティールーム」としては最適。
23㎡と広さがないため、インテリアの幅は狭まりそうですが、ここであればパーティールームを運営するイメージが湧きました。
ただ1つ大きな問題が。
オーナーさんは「レンタルスペースOK」ということですが、建物自体が「レンタルスペースNG」としている可能性が高いです。
共用部分に「不特定多数の出入りがあるような民泊や貸し会議室は禁止」と記載がありました。
この物件を担当してくれた不動産屋は「部屋のオーナーさんはOKと言っていたので大丈夫だと思います」と言っていましたが、あとでトラブルになると困るので建物を管理している管理組合に確認してもらうことに。
管理組合に内緒でレンタルスペースを運営というグレーなことはしたくないので、申し込むとしたらここがクリアになってから。
共用部分の張り紙で気づいたからよかったですが、ぼくがなにも言わなければ「レンタルスペースNG」の建物でレンタルスペースを運営することになるところでした。
と、都内で内見した様子を共有させていただきました。
もし池袋の物件がダメだった場合、再度都内で探すか、もしくはエリアを変えてみようと思います。
2月中には申し込みをして3月にオープンできるよう進めていきます。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
▼都内の次は？
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
もし都内以外でパーティールームの物件を探すとしたら名古屋を考えています。
名古屋は小規模な物件が見つかりやすいイメージで、家賃も安め。
数多くのパーティールームが存在していますが、大阪に比べると数は少なく。
小規模パーティールームを開業するには手ごろなエリアに思うので、都内がダメなら名古屋に進出するかもしれません。